Nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp.
Khi
kinh tế Châu Á lâm vào khủng hoảng vào năm 1997, thị trường bất động
sản Thái Lan bắt đầu suy thoái. Khi đó thực trạng thị trường BĐS Thái
Lan không khác nhiều so với Việt Nam hiện nay. Vậy họ đã làm gì để có
thể vực dậy thị trường?
Ông
Chris Brown, CEO của Cushman & Wakefield Việt Nam vừa có một bản
thuyết trình về trường hợp điển hình trong việc xử lý nợ xấu bất động
sản, cũng như đề xuất những giải pháp lâu bền cho Việt Nam.
Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan
Năm
1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai đoạn khó khăn
trong bối cảnh khủng hoảng tài chính Châu Á. Các TCTD tại Thái Lan khi
đó gặp phải vấn đề về kiểm soát tín dụng, tín dụng nới lỏng, tỷ giá thả
nổi,...dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thoái.
GDP
Thái Lan luôn trên 9% từ 1985 đến 1995, nhưng sau đó chỉ còn khoảng 4%
vào giai đoạn khủng hoảng. Tháng 7/1997 Chính phủ Thái Lan phải thả nổi
đồng Baht, và ngày lập tức nó mất giá tới 50%. Chỉ số thị trường chứng
khoán sụt giảm từ 1.280 cuối năm 1995 xuống còn 372 cuối năm 1997. Đồng
thời, mức vốn hóa thị trường vốn giảm từ 141,5 tỷ USD xuống còn 23,5 tỷ
USD.
Từ đó, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt
đầu gia tăng, vốn thực của các ngân hàng bị suy giảm. Các ngân hàng bắt
đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án
không thể triển khai do thiếu vốn,…Việt Nam hiện nay đang gặp tình trạng
tương tự như Thái Lan những năm 1997.
Quá trình dẫn đến khủng hoảng và suy thoái thị trường BĐS
Lòng
tin của người mua trên thị trường bất động sản Thái Lan cũng vì thế mà
suy giảm nghiêm trọng. Thị trường Thái Lan suy thoái. Vào năm 2001, nợ
xấu tại Thái Lan lên tới 47,7% trong tổng nợ.
Để
vực dậy thị trường, Chính phủ Thái Lan đã đưa ra hàng loạt các giải
pháp mạnh. Trong đó, nhiều giải pháp tương tự như Việt Nam hiện đang áp
dụng, tuy nhiên, nhìn vào cách thức thực hiện thì Thái Lan “mạnh tay”
hơn nhiều.
Việt Nam đang đi theo hướng nào?
Chính
phủ ban hành Nghị định thành lập Công ty quản lý tài sản Quốc gia
(VAMC) vào tháng 5/2013 và có hiệu lực vào tháng 7/2013 và một bước tiến
quan trọng trong việc vực dậy thị trường BĐS đang suy thoái.
Những
bước đi cũng như giải pháp của Việt Nam về cơ bản gần như giống với
Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào những năm 1997, tuy nhiên,
trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau.
AMC
của Thái Lan khi đó cũng mua lại các khoản nợ xấu từ các TCTD, nhưng
hoạt động dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa AMC và các TCTD bán
nợ. Các dự án BĐS có tiềm năng sẽ được cơ quan này hỗ trợ phát triển,
phối hợp với TCTD lớn cung cấp vốn để tiếp tục hoàn thiện, đầu tư và bán
ra thị trường trong thời gián sớm nhất.
Quá trình vực dậy thị trường BĐS
Theo
CEO của Cushman & Wakefiled, trong quá trình xử lý nợ xấu tại Thái
Lan, vào năm 2001 nợ xấu được bán ở giá $0.25 trên $1.
Còn
ở Việt Nam, cũng giống Thái Lan, VAMC mua lại nợ xấu từ các TCTD bằng
giá trị sổ sách, VAMC phát hành trái phiếu cho ngân hàng. Ngân hàng vẫn
phải trích lập dự phòng rủi ro 20% cho khoản nợ xấu này hàng năm. Khi
trái phiếu hết hạn trong 5 năm thì nợ xấu không xác lập.
Việt
Nam cũng đang thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS
bằng cách bơm các gói tín dụng ra thị trường để người mua vay trung hạn
với lãi suất thấp (gói 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm trong 10 năm).
* Ngân hàng không hào hứng bán nợ xấu cho VAMC vì khoản trích lập 20%
*Nợ xấu chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá sổ sách vì giá thực xuống 40%
|
Bên
cạnh đó, giải pháp gia hạn các khoản nợ giữa chủ nợ và con nợ cũng đã
được áp dụng. Hàng loạt các dự án đã được rà soát để chuyển đổi công
năng, tạm dừng hay giãn tiến độ,…
Với hàng loạt
giải pháp được đưa ra, thị trường BĐS Thái Lan đã chuyển từ “chạm đáy”
sang “vực dậy”. Các dự án BĐS cao cấp dần chuyển hướng sang dự án trung
cấp và tập trung vào người mua cuối cùng. Hệ thống cơ sở hạ tầng, giao
thông được phát triển đồng bộ. Thị trường BĐS Thái Lan đã trở nên chuyên
nghiệp hơn.
Theo
Cushman & Wakefield, nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo
giá trị sổ sách vì giá thực tế đã xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi
phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá đủ thấp.
Công
ty này đề xuất, nên chuyển đổi các khoản nợ xấu trên cơ sở giá trị thị
trường, xác định rõ các khoản nợ xấu và tăng cường quyền lực, tài chính
và tính chuyên nghiệp cho VAMC.
Cùng giống với
những giải pháp tháo gỡ của Thái Lan, thị trường BĐS Việt Nam kỳ vọng sẽ
vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn, chuyên nghiệp hơn
trong những năm tới.
